Informe sobre la Protección de la Compra Inmobiliaria en Argentina
Introducción
La compra de bienes inmuebles en Argentina está protegida por un marco legal robusto que garantiza los derechos de los propietarios y proporciona seguridad jurídica a los compradores. Este informe detalla cómo la Constitución Nacional, el Código Civil y Comercial, el sistema de registro de propiedades y recientes Decretos de Necesidad y Urgencia (DNU) aseguran y facilitan las transacciones inmobiliarias, haciendo que el mercado sea accesible tanto para nacionales como para extranjeros.
Protección Constitucional
La Constitución Nacional Argentina establece en su Artículo 17 una sólida protección para la propiedad privada, declarando que es inviolable. Los puntos clave incluyen:
| Aspecto | Descripción |
|---|---|
| Inviolabilidad | Nadie puede ser privado de su propiedad sin una sentencia judicial basada en la ley. |
| Expropiación | Solo se permite por utilidad pública, calificada por ley y con compensación previa. |
| Prohibición de confiscación | La confiscación de bienes está eliminada del Código Penal Argentino, asegurando la protección de las inversiones inmobiliarias. |
Este marco constitucional garantiza que los compradores de propiedades tengan seguridad jurídica, protegiendo sus derechos frente a intervenciones arbitrarias.
Regulación en el Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la Ley 26.994, regula los derechos de propiedad a través del concepto de “dominio”. Los Artículos 1941 a 1945, ubicados en el Libro Cuarto, Título III, son fundamentales para los compradores de bienes inmuebles:
| Artículo | Descripción |
|---|---|
| 1941 | Dominio perfecto: Otorga al propietario todas las facultades para usar, gozar y disponer material y jurídicamente de un bien, dentro de los límites legales. Se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. |
| 1942 | Perpetuidad: El dominio no tiene límite de tiempo y persiste aunque el propietario no ejerza sus derechos, salvo en casos de prescripción adquisitiva. |
| 1943 | Exclusividad: Solo puede haber un titular por bien; el dominio no puede ser adquirido por otro si ya está asignado, salvo excepciones legales. |
| 1944 | Facultad de exclusión: El propietario puede excluir a terceros y cercar su propiedad (por ejemplo, con muros o alambrados), sujeto a regulaciones locales. |
| 1945 | Extensión: Incluye el subsuelo y el espacio aéreo necesarios para el uso del propietario. Las construcciones y plantaciones se presumen hechas por el dueño, salvo prueba en contrario. |
Estas disposiciones aseguran que los compradores de propiedades tengan derechos claros y completos sobre sus bienes, con limitaciones mínimas basadas en el interés público, como normativas urbanísticas o ambientales.
Sistema de Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad Inmueble es un organismo clave que inscribe la transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles, especialmente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Este sistema es obligatorio para la transferencia de derechos reales, lo que garantiza:
- Transparencia: Los compradores pueden verificar la titularidad y cualquier gravamen (como hipotecas o embargos) antes de adquirir una propiedad.
- Seguridad jurídica: La publicidad de los registros asegura que las transacciones sean válidas y reconocidas legalmente.
- Certificados de dominio: Emitidos a solicitud de escribanos públicos, estos certificados confirman la situación jurídica de un inmueble y establecen una reserva de prioridad para actos jurídicos.
Por ejemplo, para propiedades en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los compradores pueden acceder al Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal para obtener información detallada sobre la propiedad, asegurando que la compra sea segura y libre de conflictos legales.
Decretos Recientes que Fortalecen los Derechos de Propiedad
Los siguientes DNU han introducido medidas que facilitan la compra de bienes inmuebles, eliminando restricciones y promoviendo el acceso al financiamiento:
DNU 70/2023
El DNU 70/2023, publicado el 21 de diciembre de 2023, titulado “Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina”, derogó la Ley 26.737, que imponía restricciones a la propiedad, posesión o tenencia de tierras rurales, especialmente para inversores extranjeros. Al eliminar estas limitaciones, el decreto facilita la compra de propiedades rurales, abriendo el mercado a compradores internacionales y promoviendo la inversión en el sector agrícola.
DNU 1017/2024
El DNU 1017/2024, publicado el 13 de noviembre de 2024, introduce medidas para fortalecer el mercado de créditos hipotecarios, esenciales para la compra de viviendas. Las disposiciones clave incluyen:
| Título | Descripción |
|---|---|
| Título I | Permite hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, facilitando la subdivisión y asunción individual de deudas. |
| Título II | Regula hipotecas sobre derechos de superficie, permitiendo financiamiento para construcciones dentro del plazo del derecho. |
| Título III | Autoriza a entidades privadas a anotar acuerdos de venta de unidades futuras, asegurando publicidad conforme al Artículo 1170 del Código Civil y Comercial. |
Estas medidas buscan reducir el déficit habitacional y fomentar la inversión privada, haciendo que la compra de propiedades sea más accesible a través de opciones de financiamiento flexibles.
Conclusión
Argentina ofrece un marco legal sólido para la compra de bienes inmuebles, respaldado por la inviolabilidad constitucional de la propiedad privada, un Código Civil y Comercial que define claramente los derechos de los propietarios, y un sistema de registro que garantiza transparencia y seguridad. Los recientes DNU han eliminado barreras regulatorias y promovido el acceso al financiamiento, facilitando la adquisición de propiedades tanto para compradores nacionales como internacionales. Este entorno legal hace de Argentina un destino atractivo para la inversión inmobiliaria, con protecciones robustas para los compradores.
Link texto completo del Código Civil y Comercial de la Nacion: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm
- Ley de Alquileres:
Resumen de la Ley de Alquileres Vigente en Argentina (a junio de 2025)
La legislación de alquileres en Argentina fue modificada significativamente con la derogación de la Ley de Alquileres N° 27.551 y sus modificaciones (Ley N° 27.737) mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) N° 70/2023, vigente desde el 29 de diciembre de 2023. A partir de esta derogación, los contratos de locación se rigen principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), con libertad contractual entre las partes, salvo ciertas disposiciones específicas. A continuación, se resumen los puntos clave de la normativa vigente para contratos de alquiler, especialmente para uso habitacional:
1. Libertad Contractual
- Moneda del contrato: Las partes pueden pactar el alquiler en cualquier moneda (pesos argentinos, dólares u otra). El inquilino debe pagar en la moneda acordada, y no puede exigir pagar en una moneda diferente.
- Ajustes del precio: No hay un índice obligatorio. Las partes pueden acordar libremente el índice de ajuste (por ejemplo, IPC, ICL, CER, o cualquier otro índice público o privado) y la periodicidad de los ajustes, sin un intervalo mínimo establecido.
- Plazo del contrato: No existe un plazo mínimo legal. Las partes pueden acordar la duración libremente. Si no se especifica, el plazo por defecto es de 2 años para locaciones habitacionales y 3 años para otros destinos.
2. Depósitos y Garantías
- Las partes determinan libremente el monto, la moneda y la forma de devolución del depósito en garantía. No hay un límite máximo obligatorio como en la legislación anterior (que establecía un máximo equivalente al primer mes de alquiler).
- El locatario debe proponer al menos dos opciones de garantía (título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal), y el locador debe aceptar al menos una, con un límite máximo de cinco veces el valor mensual del alquiler (o diez veces para garantías personales).
3. Rescisión Anticipada
- El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, notificando al locador con un preaviso (plazo acordado por las partes). Si se rescinde antes del plazo pactado, el inquilino debe pagar una indemnización del 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de entrega del inmueble hasta el fin del contrato.
- No se especifican condiciones particulares para la rescisión por parte del locador, dejando esto a la negociación contractual.
4. Obligaciones de las Partes
- Pagos: El inquilino debe pagar el alquiler en los plazos acordados, que no pueden ser inferiores a un mes.
- Gastos: Las partes pueden acordar la distribución de gastos (servicios, impuestos, expensas). Por defecto, el inquilino paga las cargas derivadas del uso del inmueble (como servicios), pero no las expensas extraordinarias ni impuestos que graven la propiedad, salvo pacto en contrario.
- Reparaciones: El locador es responsable de las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en buen estado, salvo que el contrato disponga lo contrario. Las mejoras no necesarias (de comodidad o lujo) realizadas por el inquilino no son reembolsables, a menos que se acuerde.
5. Registro de Contratos
- Desde la derogación de la Ley de Alquileres, no es obligatorio registrar los contratos ante ARCA, aunque las partes pueden hacerlo voluntariamente.
6. Desalojos
- En caso de falta de pago por dos meses consecutivos o alternados, el locador puede iniciar una acción de desalojo, previa notificación fehaciente al inquilino con un plazo mínimo de 10 días para regularizar el pago.
- La mediación prejudicial obligatoria, requerida por la Ley 27.551, fue eliminada, simplificando el proceso de desalojo
7. Beneficios Fiscales
- Tanto locadores como locatarios pueden deducir el 10% del monto total anual de alquileres para vivienda del impuesto a las ganancias, siempre que el contrato esté registrado.
- Exenciones en el impuesto sobre bienes personales para inmuebles destinados a alquiler con valor igual o inferior a $30.000.000, y exenciones en el impuesto a débitos y créditos bancarios para cuentas usadas exclusivamente para alquileres registrados.
8. Impacto en el Mercado
- La derogación de la Ley de Alquileres ha incrementado la oferta de inmuebles en alquiler (un 189,77% desde diciembre de 2023 en CABA), y los precios han tendido a ajustarse por debajo de la inflación en términos reales, con una baja promedio del 38,6% entre enero y octubre de 2024.
- Los contratos más comunes en 2024 y 2025 suelen usar el ICL con ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, aunque algunos se pactan en dólares.
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 13.512)
Esta ley regula la propiedad de unidades funcionales en edificios de propiedad horizontal, estableciendo derechos y obligaciones para los propietarios y reglas para la administración y el mantenimiento de los espacios comunes.
Link: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/45000-49999/46362/norma.htm
OTRAS LEYES DE INTERES
- Ley de Marcas y Designaciones (Ley 22.362):
Esta ley regula la propiedad intelectual de marcas, patentes y otros derechos de propiedad industrial, protegiendo los derechos de propiedad privada sobre estos activos.
Link: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/18803/norma.htm
- Ley Nacional de Propiedad Intelectual (Ley 11.723):
Esta ley establece los derechos de autor y protege la propiedad intelectual en Argentina, incluyendo obras literarias, artísticas y científicas.
Link: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/40000-44999/42755/norma.htm
Estas son algunas de las leyes más relevantes en Argentina que abordan la propiedad privada en sus diferentes formas, ya sea bienes inmuebles, muebles, propiedad intelectual u otros aspectos relacionados. La protección y regulación de la propiedad privada son fundamentales en el sistema legal argentino para garantizar los derechos de los ciudadanos y promover el desarrollo económico y social del país.
